Ⅱ. 주상복합아파트

1. 주상복합건물의 성장 추이

(1) 시대별 성장 과정

1) 1960～70년대 초

󰏅 1960년대 도시 정비를 목적으로 한 재개발 사업의 추진 과정에서 세운상가, 삼풍상가, 진양상가, 낙원상가 등과 같은 상가아파트가 다수 건설되었는데, 당시 상가아파트는 원 거주민의 주거 문제를 해결하기 위하여 상업용도 건물의 상부에 아파트를 건립하였으며, 이것이 주상복합건물의 효시라고 할 수 있음.

  ▪ 세대 규모는 12평에서 32평까지의 비교적 소형 평형으로 건립되었음.

󰏅 초기 계획안을 보면, 주거 기능을 비롯하여 전문소매, 도매상가, 업무, 기타(호텔․극장) 등을 포함하여 건물내에서 24시간 생활이 가능한 이른바 유니터리 복합구조(unitary mixed-use structure)를 지향하였으나, 건설 후의 기능 배치 상황을 보면, 계획안과는 달리 전문 도매업이 위주가 되고, 주거와의 연계성이 부족한 불완전한 주상복합건물로 변화되면서 주상복합건물에 대하여 부정적 이미지를 심어준 계기가 되었음.

2) 1970～80년대 초

󰏅 1970년대 후반부터는 개별 필지 단위로 도심 재개발에 의한 복합용도 건축물의 개발이 추진되었음.

  ▪ 재개발구역을 여러 개의 필지 단위로 분할한 후 필지별로 몇 개의 주상복합건물을 건축하는 방식이 활성화되었으며, 개별 사업자 측에서는 법규 한도내에서 최대한의 연면적을 확보하는데 주안점을 두었음.

  ▪ 도렴․마포지구의 도심 재개발의 경우, 구역내 철거민의 주거 문제를 해결하려는 목적으로 주상복합건물이 건립되었으며, 세대 규모는 26～36평의 소형 평형이 많았는데, ｢주택건설촉진법｣상의 분양가격 규제를 피하기 위하여 주택은 100호 미만의 소규모로 계획하였고, 주거면적은 건축연면적의 50%로 계획되었음.

3) 1980년대 후반～1990년대

󰏅 1980년대 후반에 들어서면서 복합용도의 건축은 새로운 경향을 맞게 되었는데, 특히, 보라매 복합타운 등과 같은 대규모 주상복합단지가 시도되었음.

  ▪ 상업지역에 주상복합건물을 건설할 경우, 용적률 제한이 완화된다는 점을 고려하여 사업성을 제고시키기 위한 목적으로 주상복합건물을 건설하는 경향이 강하였음.

  ▪ 1994년에는 ｢주택건설촉진법｣이 개정되어 평균 전용면적 150㎡ 이하에 대해서도 용적률 규제가 완화됨에 따라 중․대형 규모와 20층 이상 초고층 주상복합 건립이 활성화되기 시작하였음.

4) 1990년대 후반～현재

󰏅 1990년대 후반 이후로는 아파트 수요가 점차 대형화․고급화되면서 주상복합건물도 40층 이상의 초고층으로서 대형 평형 위주의 주상복합아파트 건설이 크게 증가하였음.

  ▪ 서울시 도곡동에 건립된 ‘대림아크로빌’을 비롯하여 ‘삼성타워팰리스’ Ⅰ, Ⅱ, Ⅲ 등이 분양되었으며, 2000년 이후로는 기존 주상복합건물 밀집지역인 목동 신시가지를 비롯하여 강남 서초동, 여의도, 분당 등 다양한 지역에서 분양이 이루어졌음.

󰏅 1990년대 후반 이후 공급된 초고층 주상복합아파트는 대부분 서울에 집중되어 있으며, 주로 50평에서 100평을 넘는 대형 아파트로서 분양가격도 평당 1,000만원을 넘어서는 사례가 많았음.

  ▪ 고급 주거지의 장점을 부각하기 위하여 조망권이 탁월하고 지하철 역세권에 주로 위치하는 경향

(2) 주상복합건물 관련 제도의 변화

󰏅 주상복합건물의 인․허가와 연관된 법령으로는 크게 ｢건축법｣에 의거한 건축허가와 ｢주택건설촉진법｣에 의거한 사업계획승인으로 나누어 볼 수 있음.

  ▪ 적용하는 법규에 따라서 허가 또는 승인하는 부서가 다르고, 적용기준도 달라지게 됨.

  ▪ ｢주택건설촉진법｣에서는 용도․지역의 구분없이 단독주택 또는 공동주택을 20세대 이상 건립하는 경우에는 사업계획승인 사항으로 분류하고 있음.

<표 Ⅱ-1> 주상복합관련 건축 법규의 변천 과정

개 정 일	관련 법규	변 경 내 용
1981. 8.24	주촉법 시행령 별표4	- 주택의 건설기준   ▪공동주택에 주거이외의 시설물을 설치하는 최초의 근거마련
1982. 5.20	주촉법 시행령 제32조	- 상업지역에 주상복합의 건축시 사업승인 대상 기준 마련   ▪주택비율 50% 이상 →  20세대 이상   ▪주택비율 50% 미만 → 100세대 이상
1982. 5.25	주택건설기준에 관한 규칙 제4조	- 공동주택과 같이 건축할 수 있는 용도기준 마련   ▪대상 : 상업지역, 특정가구정비지구, 도심재개발구역안의 공동주택   ▪허용 용도 : 근생, 업무, 판매, 주택관리업무시설
1989. 9.27	주택건설기준에 관한 규칙 제4조	- 공동주택과 같이 건축할 수 있는 대상 확대   ▪시장과 복합건축물로 건설하는 공동주택 등
1994. 7.30	주촉법 시행령 제32조	- 상업지역, 준주거지역의 주거복합일 경우 사업계획의 승인대상 변경   ▪규모 : 평균 전용면적 150㎡미만   ▪주택비율 : 50% 미만   ▪주택호수 : 200세대 미만
1995.10. 5	주촉법 시행령 제32조	- 상업지역, 준주거지역의 주거복합일 경우 사업승인 완화   ▪규모 : 평균 전용면적 150㎡ 미만   ▪주택비율 : 70% 미만   ▪주택호수 : 제한없음
1997. 5.28	주택분양가원가연동제시행지침	- 주택분양가원가연동제(1989.11.7 제정) 건축비 상한가격 기준중 철골조아파트에 대한 기준 적용   ▪철골조아파트일 경우 일반아파트 건축비 상한가격의 16%를 가산한 가격을 건축비 상한가격으로 정함
1998. 1. 1	주택의 규모별 공급에관한지침	- 공동주택 국민주택규모 이하(70%범위 내) 건설의무비율 폐지   ▪이전까지는 사업승인 대상 주상복합일 경우, 국민주택 규모 이하의 소형 평형에 대하여 일정 비율의 건설의무비율이 적용되었음
1998. 4.30	주촉법 시행령 제32조	- 상업지역, 준주거지역의 주거복합일 경우 사업승인 완화   ▪규모 : 평균 전용면적 150㎡미만   ▪주택비율 : 90% 미만   ▪주택호수 : 제한 없음
1999.  1.	주택분양가원가연동제 지침	- 사업승인대상 공동주택에 대한 분양가 원가연동제가 폐지되어 분양가가 자율화됨
1999.12. 7	주촉법 시행령 제32조	- 상업지역, 준주거지역의 주거복합일 경우 사업승인 완화   ▪규모 : 최대 297㎡미만   ▪주택비율 : 90% 미만
2000. 7.15	서울시 도시계획조례 제정(도시계획법 개정2000.1.28)	- 상업지역 용적률 강화(예 : 일반상업지역의 경우 1,000%→800%) - 상업지역내 주상복합일 경우 주택비율에 따라 용적률을 차등 적용하여 주상복합에 대한 규제가 강화됨   (예시 : 일반상업지역일 경우 주상복합 용적률은 주거비율이 80～90%일 경우 500% / 20%미만 일 경우 800%적용)
2001. 2.	-	- 주상복합아파트도 분양보증을 받을 수 있도록 관련 법규 개정 검토

자료 : 윤혁경 저, 2000년 건축법 해설, p127～128

2. 초고층 주상복합아파트의 성장 배경 및 문제점

(1) 초고층 주상복합아파트의 성장 배경

󰏅 수도권 지역의 택지 부족

  ▪ 그 동안 서울시 등 대도시에서 아파트를 공급하기 위한 주요 수단이었던 재건축․재개발사업이 용적율 강화 등 정부의 연이은 규제로 주춤하고 있으며, 특히 대부분의 아파트 단지가 지구단위계획 수립 대상으로 지정되어 사업성이 저하된 상태에서 주상복합아파트는 일반 아파트에 비해 상대적으로 높은 용적률을 적용받고 있기 때문에 그 동안 수도권 지역에서 주택 공급을 확대할 수 있는 대안으로 부상하여 왔음.

  ▪ 최근 주상복합아파트의 주거면적 비율이 70%에서 90%로 확대됨에 따라 그 동안 주상복합아파트의 건설에 있어 가장 큰 난제였던 상가 분양의 위험성이 저하되면서 주상복합아파트의 건설을 촉진시키는 주요 요인으로 작용

󰏅 고급 아파트에 대한 잠재 수요

  ▪ 초고층 주상복합아파트의 고급화 및 대형화를 유발한 가장 큰 이유는 ｢주택건설촉진법｣에 의한 분양가 규제가 지속되면서 그 동안 충족되지 못하였던 대형 고급아파트에 대한 잠재 수요가 있었기 때문임.

  ▪ 통계청에서 발표한 ‘지역통계연보’에 의하면, 지난 1995년말 현재 서울지역에서 60평 이상 규모의 대형 아파트는 5,266세대에 불과하였음.

󰏅 원스톱 서비스 지향

  ▪ 주상복합아파트는 기존 아파트와는 달리 동일 건물내에서 생활의 편의를 위한 거의 모든 서비스를 제공받을 수 있기 때문에 시간에